1,000만원으로 독하게 시작하는 땅투자(2017.03.24)

정보는 고수가 되고나서 취득하라. 그 전까지는 부동산 이론을 공부하고 현장을 답사하는 일에 노력을 집중하라. 대운도 노력한 자의 몫이라지 않던가

 

정확한 부동산 정보는 대통령의 입. 그래서 대통령을 잘 뽑아야 한다.

 

알고 지내는 세무사만 있으면 세금감면이 충분히 가능하다는 게 작금의 현실이다. 상수원보호구역이나 그린벨트 내에 큰 건물을 짓고도 세금 한 푼 안 내도 된다. 종교활동을 위해, 불쌍한 사람 도와주는 복지기관을 짓겠다는 대의명분을 아주 뻔뻔스럽게 내세운다. 

 

부동산의 성패는 부동산 공법, 불법, 편법등에 의해 운명이 갈린다. 

등기필증이란 안전장치

 

두얼굴의 사나이

장점이 많다. 단점이라면 두 개 정도다. 묶일 염려가 있다는 것 하나와 등기권리관계 상의 문제로 재산권행사가 제한될 수 있다는 것이다. 

땅의 성숙도는 상업지와 주거지가 생기면서 판가름 난다. 

 

변화하지 못하는 땅과 사람은 발전가능성이 희박하다. 수도권에서는 사춘기 상태의 땅을 찾기 힘들다. 강원도나 전라도에는 사춘기 상태의 땅이 많아 수도권보다 발전가능성이 높다. 왜냐하면 규제가 수도권보다 상대적으로 적고 개발의 여지가 많기 때문이다.

 

땅=0점

땅 + 사람의 입 = 10점

땅 + 사람의 손 = 20점

땅 + 사람의 발 = 30점

땅 + 지자체의 입 = 40점

땅 + 지자체의 손 = 50점

땅 + 지자체의 발 = 60점

땅 + 정부의 입 = 70점

땅 + 정부의 손 = 80점

땅 + 정부의 발 = 90점

 

땅 알아보는 방법

1단계

지적도와 임야도 상에 길이 있는가를 알아본다. 

2단계

토지이용계획확인원 상의 등급을 확인하라. 

A급은 도시지역, B급은 계획관리지역, C급은 농업보호구역이다. 생산관리지역

3단계

등기부등본 상에 거래가 잦은 땅인가를 확인한다. 수차례에 걸쳐 거래가 이루어진 땅은 괜찮다. 

4단계

공시지가확인원 결과, 공시지가가 너무 낮으면, 땅의 가치를 인정 받지 못한다는 측면에서 별로 안 좋다. 

 

 

땅 고를 때 꼭 알아볼 사항

1. 품질이 뛰어나야 한다. 
2. 가격이 저렴해야 한다. 
3. 다양한 색상을 자랑하지만 그다지 중요치 않다. - 좋은 땅은 풍광이 좋고 서류 안이 깨끗하고 길이 잘 나 있는 땅이다.
4. 디자인이 우수해야 한다. 
5. 촉감이 고급스러워야 한다.
6. 안전해야 한다. 건축이 가능하되, 용적률이나 건폐율이 완화되어 다양한 건물을 지을 수 있는 상태면 최고다.

 

땅 위치 정확히 알아내는 방법

www.onnara.go.kr 지도로 찾는 부동산 정보

지적도, 임야도와 국토정보지리원에서 발행하는 세밀하고 큰 지도나 지형도면을 지참하고 현장으로 내려가 확인한다.

 

산림과

공유임야 관리

주요 하천 유역의 산림 육성관리

 

환경과

수계구역의 규제 정도를 확인. 개발면적의 한계선 파악

 

 

도시계획과

미개설의 도시계획도로 개설사항

도시기반시설 확충사항

지자체 차원에서의 투자계획

도시계획도로 사업의 유무 및 진척사항

 

도시개발과

도시계획도로 개설사업 안내

도로용지 매수와 같은 매수청구제도 안내

시정, 군정의 종합계획 사항

 

건축과

용적률이나. 건폐율과 같은 건축법에 따른 건축허가 사항

지적과 정확한 경계선

 

지역개발과 

종합적인 개발 현황, 시책사항

 

기획부동산 이용하기

기획부동산을 이용할 때는 회사의 자금력을 눈여겨 볼 필요가 있다. 미등기전매하는 회사도 있어서다. 땅을 산 일반인 대부분은 기획부동산을 이용했다. 

 

5년정도 기다려 2배의수익을 얻었다면 일단 성공이다. 

사람 믿고 시작하는 투자는 곧 실패의 시작이다. 부동산을 믿고 투자해야 한다. 사람과 대화를 하지 말고, 부동산과 일대일로 대화하라.

 

부동산 투자의 중요 요건 중 하나는 바로 경험이다. 성공만이 경험은 아니다. 실패도 "좋은 경험"이 될 수 있다. "실패가 두려운 것이 아니고 시작조차 안 하는 것이 더 두렵다"는 격언도 있지 않은가.

 

부동산 투자는 빠르면 빠를수록 이익이다. 왜냐, 부동산 가격은 시간이 흐를수록 절대 떨어지는 일 없이 계속해서 오르니까. 대신, 매도시점을 지혜롭게 잘 선택해야 한다. 낄 때 끼고 뺄 때 빼라.

 

준비된 사람에게만 때가 온다. 

 

 

입지조건의 중요성은 아무리 강조해도 모자란다. 입지조건은 세 가지다. 상업지역과 주거지역, 녹지공간. 이 세가지가 한데 어우러진 모습이 정상적인 도시의 모습이다. 

 

땅 투자계획

매매차익을 볼 생각으로 매입하는 경우

- 3년 후 되팔 땅(택지 등 구획정리가 되어 있는 땅)

- 5년 후 되팔 땅 (주거지)

- 10년 후 되팔 땅(자연녹지) 일반주거지역으로 변할 수 있고, 장기적인 미래가치를 엿볼 수 있다.

- 10년 이상 지난 후 되팔 땅(농림지역이나 생산관리지역) 국토이용변경에 따라 각기 관리지역이나 도시지역으로 격상 또는 편입될 소지가 크다

 

 

대지를 매입할 때 알아두어야 할 사항 및 입지조건

1. 지적도 상에 4m이상의 도로가 있어야 전용이 가능하다.
2. 지방도로 뿐만 아니라, 대중교통이나 문화, 의료, 교육 시설등 편의시설과의 연계성을 따져봐야 한다.
3. 주변 풍광에 혹해 인적이 드문 외진 곳에 자리 잡는 경우가 있는데 이는 위험하다. 불의의 사고와 재난에 속수무책이다. 수도, 전기 가설비용도 만만치 않다.
4. 저지대의 집터는 위험하다. 
5. 가파른 경사지를 깎아 만든 부지도 위험하다.
6. 부지는 대지가 벌거벗은 겨울에 고르는 게 현명하다.
7. 인근 공장이나 축사, 각종 혐오시설의 유무도 파악해야 한다. 
8. 도로보다 지대가 높고 전망이 트인 땅을 선점하라
9. 지하수개발이 용이하고 멀리 물이 보이면 괜찮다
10. 주위 산들이 완경사로 이루어져 있어야 안정감이 들어 좋다.